Potřebujete získat stavební povolení? Dejte si pozor!
Architekt Igor David ze studia David Architekti je v oboru už víc než 30 let. A když některý z politiků hlásá, že teď jsme to stavební povolení opravdu zjednodušili, směje se a říká: “Je to rok od roku horší. Abychom byli schopni klientům - soukromým stavitelům i developerským uskupením - efektivněji prosazovat jejich stavební záměry, museli jsme společně s kolegyní právničkou založit konzultační firmu. Věnujeme se případům po celé republice, kterým úřady ve stavbě brání.”
Pane architekte, mluvili jsme spolu o tom, že právě teď je situace pro ty, kteří chtějí prosadit svůj stavební záměr, zvlášť nebezpečná, můžete to přiblížit?
Jistě. Online systém, který měl řešit získání stavebního povolení, aktuálně nefunguje, to všichni víme. Stavební úřady jsou v těžké situaci, zavalené množstvím řízení, a samozřejmě hledají způsoby, jak z toho ven. Ne všechny postupy jsou ale košér. A některé jde velmi efektivně napadnout.
Můžete být konkrétnější?
Jedna z možností je následující. Po vyřešení prvního kola námitek úředníci vaše řízení dlouho nevypíší. Počkají, až budou vaše schválená stanoviska na konci platnosti a následně vás vyzvou k jejich doplnění a aktualizaci. Jenže dají vám na to extrémně krátkou lhůtu, třeba 30 dní. V tak krátké době jednoduše není možné stanoviska doplnit. No a v tu chvíli úředníci zastaví celé řízení, takže vy nemáte nic a začínáte od nuly.
Pro úřad to znamená míň práce. Ale pro vás ztrátu času a samozřejmě peněz. A čím větší projekt, tím větší ztráta to zpravidla je.
A jde s tím něco reálně dělat?
Jde, je nutné se odvolat. Podle nového stavebního zákona, platného od 1. července 2024, mají totiž jednotlivá stanoviska vyřizovat samy úřady. Pokud k tomu vyzývají vás, nehledají pro občana nejlepší řešení, jak jim stanovuje zákon. A právě to je něco, co by měl odvolací orgán uznat a rozhodnutí o zastavení řízení zrušit. V reakci na přesně mířené odvolání.
Zajímavé. Znova mě ale napadá otázka, co s tím můžu dělat já jako postižená osoba?
Na nic nečekejte, jděte za právníkem a konzultujte s ním každý svůj krok. Jak jsem řekl, rychlost v tomhle procesu hraje významnou roli. Naše kolegyně v David Architekti Consulting je specialistka na správní právo. Řekl bych, že je unikát ve svém oboru. Společně s ní a naším projektantským backgroundem se podařilo už řadu projektů vysekat ze složité situace.
Máte nějaký konkrétní příklad?
Třeba úředníci na Praze 9 se nedávno pokusili zastavit malý developerský projekt, který připravujeme. Jeden den se zdálo, že přijdeme o dvouletou práci na prosazování projektu. Druhý den kolegyně advokátka připravila opravdu precizní námitky proti postupu úřadu. A třetí den jsme stavební povolení získali. Zní to jako, že přeháním, ale skutečně se to všechno odehrálo v rozmezí deseti dnů.
Jiná zkušenost je z nejmenované pražské části, která se snažila zastavit stavbu soukromé vily. V podstatě se klienta pokoušeli vydírat. Skončili jsme kvůli jejich jednání až na kriminální policii. Vyhráli jsme a vila se dnes úspěšně dokončuje.
Přemýšlím nad tím, že negativní zkušenosti s úřady mají snad všichni, čím to je, že vám se daří kauzy dotahovat k úspěšnému konci?
Máme velkou výhodu, že dokážeme propojit zkušenosti ze dvou klíčových oborů. Práva a architektury, respektive ze stavařiny. No a pak se nám pořád dokola potvrzují dvě věci.
Zaprvé, stavební dokumentace musí být perfektně připravená. Nesmí obsahovat faktické ani formální chyby. A pokud už se vyskytnou, což se výjimečně může stát, musíte být schopni je obratem odstranit. To, bohužel, nebývá v našem oboru úplně standard. Mnoho klientů k nám chodí s hotovou dokumentací, která neprošla a když ji kontrolujeme, jsou v ní chyby všeho druhu, které nemůžou přes úřad nikdy projít.
A druhá věc je, že dneska už nestačí mít materiály k podání „jen“ správně. Zvlášť pokud jde o větší projekty. Všechny podklady musí být také precizně sepsané a zkontrolované právníkem, případně detailně vyargumentované. Kombinace těchto dvou oblastí pak významně zvyšuje šanci na úspěch i u komplikovaného projektu.
Kromě stavebního povolení, s čím vším se na vás klienti obracejí?
To je opravdu různé. Například jsme převáděli multifunkční budovu na byty. Pomáhali jsme obci bránit se před stavbou větrné elektrárny. Prosazovali jsme zájmy majitelů, kterým obec protiprávně zabrala pozemky. Pracovali jsme na změně územního plánu. Je toho opravdu hodně.
Bereme ale jen případy, které mají naději na úspěch. Chceme výsledky. Ne tahat klienta po soudech a z něj tahat peníze.
Vedle konzultačních služeb stavíte soukromé domy i multifunkční budovy. Teď právě vysokou školu ve Vysočanech. S jakými problémy se potýkáte tam?
Tam nás nejvíc tlačí čas. Musí se stihnout nový akademický rok. My jsme budovu projektovali, takže jsme na stavbě každou chvíli, abychom zabezpečili, že všechno hladce běží. Stavební firmě je potřeba přihrávat na každodenní bázi.
Současně máme zkušenost, že je klíčové, aby projektová dokumentace byla co nejjasnější a opakovaně se revidovala. Aby nikde nevznikaly zbytečné otázky a komplikace. Každá složitost na papíře totiž znamená potenciálně velmi drahý problém v realitě.
Projektování je náš denní chleba už 30 let, ale mě pořád baví ten moment, když za námi zástupci stavební firmy chodí a říkají: „Takovou stavební dokumentaci jsme ještě neviděli. Všechno je jasné.“ To si pak říkáte, že jste svoji práci odvedli dobře.
A to není standard?
Zdaleka ne vždycky. Víte, projektantů jsou dneska tisíce. Mnoho z nich ale tráví život u počítače a na stavbu se bojí jít. My jsme ještě ti staří vlci, co jsou na stavbě každý den. A díky tomu dobře víme, že když jste v kontaktu s každodenní realitou a umíte flexibilně reagovat, dokážete stavbě ušetřit problémy, které by všechny jen zbytečně zdržovaly a štvaly. A investorovi, což je podstatnější, tím ušetříte miliony.
